Die Bauordnung (BauO) oder Landesbauordnung (LBO) des jeweiligen Bundeslandes ist in Deutschland wesentlicher Bestandteil des öffentlichen Baurechts. Die Kompetenz für das Bauordnungsrecht liegt bei den Bundesländern.
Die Bauordnung regelt als Hauptbestandteil des Bauordnungsrechts die Anforderungen, welche bei Bauvorhaben zu beachten sind.
Dagegen werden die Bedingungen, auf welchen Grundstücken überhaupt und in welcher Art und welchem Ausmaß gebaut werden darf, durch das Bauplanungsrecht bestimmt. Die Anforderungen der Bauordnung beziehen sich einerseits auf das Grundstück, andererseits auf seine Bebauung.
Falls Sie spezifische Fragen zum Barrierefreien Bauen, der Baukontrolle, dem Brandschutz oder zu Feuerungsanlagen haben, können Sie sich unter den nachfolgenden Links näher informieren:
Barrierefreies Bauen
Barrierefreiheit brauchen wir im privaten Wohnbereich, in öffentlichen Gebäuden, in Arbeitsstätten und im öffentlichen Raum.
Das Amt für Stadtentwicklung und Baurecht zeigt auf, welche Regelungen der Gesetzgeber getroffen hat, erläutert sie in geeigneter Weise und gibt darüber hinausgehende Hinweise.
Baukontrolle
Unter die Rubrik Baukontrolle fällt die Überwachung der Bautätigkeiten im gesamten Stadtgebiet. Dies gilt insbesondere auch für Bautätigkeiten in der freien Landschaft (Außenbereich).
Grundsätzlich gilt im Außenbereich ein Bauverbot. Ausnahmsweise zulässig sind nur einfache Geschirrhütten bis zu einem umbauten Raum von 20 m³ sowie priviligierte Vorhaben (z.B. landwirtschaftliche Betriebe).
Wir empfehlen bei allen Bautätigkeiten im Außenbereich grundsätzlich eine vorherige Abstimmung mit dem Amt für Stadtentwicklung und Baurecht.
Haben Sie diesbezüglich Fragen? Dann können Sie sich an unseren Baukontrolleur wenden:
Baukontrolle
Brandschutz
Einen wichtigen Stellenwert im Bereich Bauordnung nimmt der vorbeugende Brandschutz ein.
Hierbei geht es um bautechnische Fragestellungen vom privaten Einfamilienhaus bis hin zum großen Gewerbeobjekt (Durchführung von Brandverhütungsschauen).
Brandschutz-Belange sind aber auch bei der Durchführung von Veranstaltungen zu berücksichtigen (Rettungswege, Zeltabnahmen etc.)
Rauchwarnmelderpflicht in Baden-Württemberg
Informationen zur Rauchwarnmeldepflicht
Der Landtag von Baden- Württemberg hat am 16. Juli 2013 eine Rauchwarnmelderpflicht beschlossen.
Ziel ist die zuverlässige Warnung bei Bränden, da vor allem Nachts, während dem Schlaf Brandräuche gefährlich sind, da Sie oft nicht oder zu spät bemerkt werden Rauchwarnmelder geben Ihnen die Möglichkeit, sich selbst und andere in Sicherheit zu bringen bzw. die Feuerwehr zu rufen.
Die Warngeräte müssen ab sofort in allen Neubauten und bis 31. Dezember 2014 in bestehenden Gebäuden installiert werden. Rauchwarnmelder müssen in allen Aufenthaltsräumen, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen, sowie Rettungswege von solchen Aufenthaltsräumen in derselben Nutzungseinheit angebracht werden (z.B. Schlafzimmer, Kinderzimmer, aber auch in anderen Gebäuden, wie Gasthöfe, Kitas, Heimen oder Kliniken).
Für den Einbau sind die Bauherrinnen und Bauherren verantwortlich. Bei bestehenden Gebäuden sind die Eigentümerinnen und Eigentümer die Verantwortlichen. Der Einbau bedarf keiner Baugenehmigung.
Rauchwarnmelder werden nach der Norm DIN EN 14604 in Verkehr gebracht und tragen ein entsprechendes CE- Zeichen. Bereits vorhandene Geräte dürfen grundsätzlich weiter benutzt werden. Sind bereits geeignete Brandmelde- oder Alarmierungsanlagen vorhanden, kann auf eine zusätzliche Installation von Rauchwarnmeldern verzichtet werden.
Es ist nicht gefordert Rauchwarnmelder zu vernetzten, dies kann jedoch innerhalb einer größeren Gebäude- oder Nutzungseinheit sinnvoll sein.
Auch für Menschen mit Gehöreinschränkung gibt es Rauchwarnmelder, die mit Blitzeinrichtungen und Rüttelkissen verbunden werden. Zur Anbringung solcher technischer Zusatzausstattungen für gehörlose oder hörgeschädigte Mieterinnen oder Mieter ist die Eigentümerin oder der Eigentümer nicht verpflichtet, der Einbau ist jedoch zu dulden.
Bei Brandwarnmeldern sollte das von der Herstellerfirma empfohlene Datum für den Austausch der Geräte beachtet werden, da die Zuverlässigkeit durch Verschmutzung des optischen oder photoelektrischen Systems sowie durch Alterung der Bauteile nach etwa zehn Jahren sinkt.
Weitere Informationen und die komplette Pressemitteilung der Landesregierung finden Sie hier.
Feuerungsanlagen
Die Baurechtsbehörde als Teil des Bauverwaltungsamtes ist zuständig für den Vollzug der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV). Hierunter fallen regelmäßig alle Feuerungsanlagen in privaten Haushalten, wie zum Beispiel Holz-, Öl-, Gasheizung, Kamin- und Kachelöfen.
Die Verordnung enthält unter anderem Regelungen zu Brennstoffen, setzt Grenzwerte für Schadstoffemissionen fest und regelt die Abnahme und Überwachung durch die zuständigen Bezirksschornsteinfegermeister.
Nachträgliche Wärmedämmung
Bis zum Jahr 2050, so die energiepolitische Zielsetzung der Bundesregierung, soll die Energieversorgung in Deutschland nahezu vollständig aus erneuerbaren Energien erfolgen.
Auch die Senkung des Energiebedarfs, nicht zuletzt im Gebäudebereich, und die Erhöhung der Energieeffizienz der Versorgungssysteme sind tragende Säulen des Energiekonzepts. Etwa 40 Prozent des gesamten Energieverbrauchs entfallen auf den Gebäudesektor. Energetisches Sanieren und energieeffizientes Bauen bilden somit zentrale Ansatzpunkte für eine erfolgreiche Energiewende.
Immer häufiger stehen Gebäudeeigentümer grenzständiger Gebäude vor dem Problem, dass die nachträglich anzubringende Wärmedämmung auf der Fassade über die Grundstücksgrenze hinaus, auf das Nachbargrundstück ragt. Sollten Sie ebenfalls hiervon betroffen sein, sei es aufgrund Ihrer Dämmabsicht des eigenen Gebäudes oder weil Sie Nachbar eines solchen sind, möchten wir Ihnen nachfolgend einige wichtige Punkte an die Hand geben.
Zu unterscheiden sind folgende Fallgruppen:
1. Überbauung privater Grundstücksflächen:
Durch die Änderung des Nachbarrechtsgesetzes regelt der Landesgesetzgeber nun Voraussetzungen und Bedingungen von Überbauten über private Grundstücksflächen durch die nachträgliche Wärmedämmung.
Die wichtigsten Stichpunkte des neu eingefügten § 7 c zum Nachbarrechtsgesetz haben wir für Sie nachfolgend zusammengestellt:
- Eigentümer und Nutzungsberechtigte eines Grundstücks haben, eine Wärmedämmung, die nachträglich auf die Außenwand eines an der Grundstücksgrenze stehenden Gebäudes aufgebracht wurde, bis zu einer Dicke von 25 cm zu dulden.
- Die Duldungspflicht besteht nur, wenn im Zeitpunkt der Anbringung der Wärmedämmung eine vergleichbare Wärmedämmung auf andere, die Belange der Eigentümer beziehungsweise Nutzungsberechtigten schonendere Weise mit vertretbarem Aufwand nicht vorgenommen werden konnte.
- Den Eigentümern und dinglich Nutzungsberechtigten des überbauten Grundstücks ist ein angemessener Ausgleich in Geld zu leisten.
- Eigentümer und Nutzungsberechtigte des überbauten Grundstücks können verlangen, dass die Eigentümer des durch den Wärmeschutzüberbau begünstigten Grundstücks die gedämmte Fassade in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten.
- Die Veranlasser des Überbaus haben den Eigentümern oder Nutzungsberechtigten des überbauten Grundstücks den durch den Überbau entstehenden Schaden ohne Rücksicht auf Verschulden zu ersetzen.
2. Überbauung öffentlicher - / Verkehrsflächen:
a) Ohne gleichzeitige Unterbauung des Straßenkörpers:
Einer Auskragung der straßenseitigen Außendämmung in dem geplanten Umfang (bis max. 25 cm) wird unter folgenden Voraussetzungen zugestimmt:
- Die Sicherheit und Leichtigkeit des öffentlichen Verkehrs darf durch die Anbringung der Außendämmung nicht behindert werden.
- Es besteht kein Anspruch auf Umbau bzw. Entfernung bestehender Verkehrseinrichtungen (Schilder, Bepflanzungen)
- Die Durchführung von Reinigungs- und Schneeräumarbeiten darf durch die nachträgliche Anbringung der Außenwanddämmung nicht erschwert werden. Im Falle etwaiger Beschädigungen der Außenwanddämmung, die im Zuge der üblichen Straßenreinigung/ Schneeräumung entstehen, können gegenüber der Stadt Neckarsulm keine Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden.
- Bei einem späteren Eingriff in den Straßenkörper (Fahrbahn, bzw. an die Fassadendämmung anschließender Gehweg) sind Haftungsansprüche gegenüber der Stadt Neckarsulm wegen möglicher Beschädigungen der über die Grundstücksgrenze hinausragenden Dämmung ausgeschlossen.
b) Bei gleichzeitiger Unterbauung des Straßenkörpers:
Sofern eine Anbringung der Wärmedämmung auch unter der Oberkante des Gehwegniveaus/ Straßenniveaus vorgesehen und demnach mit einem Eingriff in den vorhandenen Gehweg/ Straßenbelag/ die Pflasterung und den Untergrund des öffentlichen Verkehrsraums verbunden ist, gelten grundsätzlich folgende Bestimmungen:
- Vor Eingriff in den öffentlichen Straßenbelag ist die Ausführung der Bauarbeiten mit dem städtischen Tiefbauamt (Ansprechpartner: Herr Robinson, Tel.: 07132/35-358) abzustimmen. Dabei ist die betroffene öffentliche Fläche durch den Bauherrn auch auf etwaige Ver- und Entsorgungsleitungen hin zu überprüfen.
- Die Bauarbeiten sind durch eine Fachfirma auszuführen.
- Die Fertigstellung der Baumaßnahme ist dem städtischem Tiefbauamt anzuzeigen
- Bei einem späteren Eingriff in den Straßenkörper (Fahrbahn, bzw. an die Fassadendämmung anschließender Gehweg) sind Haftungsansprüche gegenüber der Stadt Neckarsulm wegen möglicher Beschädigungen der über die Grundstücksgrenze hinausragenden Dämmung ausgeschlossen.
- Durch den Bauherrn ist eine Beweissicherung (zumindest in Form einer Fotodokumentation vor und nach der Baumaßnahme) durchzuführen.
3. Allgemeine Brandschutzrechtliche Informationen:
- Die Vorgaben und Anforderungen für die Verwendung von Außenwanddämmungen an Gebäuden ergeben sich aus § 5 Abs. 2 der Ausführungsverordnung zur Landesbauordnung für Baden-Württemberg (AVOLBO). Danach müssen Außenwandverkleidungen einschließlich Dämmstoffen und Unterkonstruktionen der Baustoffklasse B1 (schwerentflammbar) entsprechen. Dies gilt nicht für Gebäude der Gebäudeklassen 1-3. Hier sind dennoch die Herstellervorgaben des einzusetzenden Wärmeverbundsystems in brandschutztechnischer Hinsicht zu beachten.
- Grundsätzlich sind Außenwanddämmungen im grenznahen Bereich zum Nachbargrundstück – d.h. ab einem Wandabstand von weniger als 2,5 Meter zur Grundstücksgrenze – mit Baustoffen der Baustoffklasse A (nicht brennbar) herzustellen; dies gilt auch für Wände, die nicht parallel zur Nachbargrenze verlaufen. Einzelheiten können mit der städtischen Baurechtsbehörde abgestimmt werden.
Bauen in Überschwemmungsgebieten
In Gebieten, die bei Hochwasser überflutet werden können, sind bei der Errichtung und Erweiterung baulicher Anlagen besondere Anforderungen zu beachten.
Die Errichtung und Erweiterung baulicher Anlagen in festgesetzten Überschwemmungsgebieten (HQ100) ist nach § 78, Absatz 1, Wasserhaushaltsgesetztes (WHG) grundsätzlich verboten. Dem kann jedoch durch eine wasserrechtliche Ausnahmegenehmigung abgesehen werden.
Diese werden im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens von der Baurechtsbehörde Neckarsulm geprüft. Falls Ihr Vorhaben keiner baurechtlichen Genehmigung bedarf, so ist ebenfalls die Baurechtsbehörde Neckarsulm für die Erteilung einer wasserrechtlichen Ausnahmegenehmigung zuständig. Für weitere Fragen und Informationen steht Ihnen das Bauverwaltungsamt der Stadt Neckarsulm gerne zur Verfügung.
Die Hochwassergefahrenkarten für Baden-Württemberg und Neckarsulm
Wasserrechtliche Ausnahmen sind möglich, wenn die Voraussetzungen des § 78 Absatz 3 WHG erfüllt sind.
- Das Vorhaben darf keine wesentlichen nachteiligen Auswirkungen auf den Hochwasserabfluss und die Hochwasserrückhaltung haben
- Es darf den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigen
- verloren gehender Retentionsraum (Hochwasserrückhalteraum) muss umfang-, funktions- und zeitgleich ausgeglichen werden
- Das Bauvorhaben muss hochwasserangepasst gebaut werden, dazu gehört:
- Bemessung des zu ersetzenden Retentionsvolumens
- Aussagen zum vorgesehenen Ausgleich
- Bewertung der Auswirkungen bei einem Hochwasser (bei Bemessungsgröße HQ100) insbesondere zum Abfluss, zu den Auswirkungen auf Ober- und Unterlieger, sowie ggf. weitere Betroffene
- Planung müssen beinhalten: Sachgerechte, in sich stimmige, konkrete Aussagen zu hochwassergerechtem Bauen (vor allem für Kellerräume und –Fenster, Abwasser- und Heizungsanlagen, Elektroinstallation, usw.)
- HQ100-Linie sollte in allen Lageplänen und Gebäudeschnitten eingetragen sein
- Angaben zur Standsicherheit bei Hochwasserfällen und in möglicher Strömung sind erforderlich
Weitere Informationen zum baurechtlichen Verfahren finden sie auf dem Verwaltungsportal des Landes Baden-Württemberg: www.service-bw.de